Se cash flow, afkast og skat for en konkret dansk udlejningsbolig eller ejendom med op til 6 lejemål, før du køber eller for den, du allerede ejer. Beregningen bruger dagens realkreditrenter og danske skatteregler, og du kan hente den som rapport til banken.
Udviklet af en fagperson med mange års erfaring fra bank og erhvervsrådgivning. Regnet efter danske regler for realkredit, tinglysning og skat.
Type ejendom
Afkastet er det, du regner med at få på pengene efter skat, hvis du sælger, f.eks. ved at afdrage anden gæld eller investere. Salgsomkostninger og skat af fortjeneste kommer fra Salg og afkast.
Grænsen er der, hvor cash flow efter skat i år 1 bliver 0 kr. Se flere scenarier under Stresstest.
Hent beregningen som PDF-rapport eller Excel-fil med forudsætninger, lejemål, første år, rentefølsomhed og 10 års fremskrivning. Skriv adressen øverst, så kommer den med i rapporten.
Cash flow efter skat pr. måned ved forskellige renter og tomgang. Det fremhævede felt er dine tal.
Beregningen er vejledende og er ikke skatte-, juridisk eller investeringsrådgivning. Skatten er forenklet, og lejen skal overholde lejeloven, hvor reglerne afhænger af byggeår og kommune. Brug Lejetjekket og tal med din revisor og bank, før du køber.
Købspris, husleje for hvert lejemål, drift og finansiering. Renten er udfyldt med dagens realkreditrente.
Cash flow før og efter skat, afkast, forrentning af egenkapitalen og hvad en rentestigning betyder.
Hent en PDF-rapport og en Excel-fil med alle forudsætninger og en fremskrivning over 10 år.
Værktøjerne bruger tallene fra beregneren ovenfor, så du kun skal taste dem én gang. De er alle gratis i testperioden.
Skatte- og lejereglerne er forenklede og er endnu ikke gennemgået af en revisor eller en lejeretskyndig. Resultaterne er vejledende og er ikke skatte-, juridisk eller investeringsrådgivning. Tal med din revisor, bank eller advokat, før du træffer en beslutning.
Se cash flow og skat, hvis du ejer boligen privat, i virksomhedsordningen, med kapitalafkastordningen eller i et anpartsselskab. Lejen, udgifterne og lånet kommer fra beregneren.
Positiv kapitalindkomst beskattes med ca. 37 % op til 55.000 kr (110.000 kr for ægtepar) og mere over. Udbytte beskattes med 27 % op til 79.400 kr og 42 % over (2026).
Virksomhedsordningen og ApS er vist før den skat, der venter, når pengene hæves eller udbetales.
Modellen er forenklet og endnu ikke gennemgået af en revisor. Den bruger samme skatteprocent hvert år og antager, at du ikke har andre renteudgifter, andre virksomheder eller en negativ indskudskonto. Der er ikke regnet med stiftelse af selskab, kaution eller en højere bidragssats for selskaber. Udlejer du til dine børn eller andre nærtstående (forældrekøb), er fordelene ved virksomheds- og kapitalafkastordningen begrænset siden 2021. Satser for 2026. Få en revisor til at regne på netop din situation, før du vælger.
Hvad tjener du i alt, hvis du sælger efter et antal år? Her er salgsomkostninger, skat af fortjenesten og restgælden regnet med, og afkastet vises som en årlig rente på dine egne penge.
Salgsomkostninger er f.eks. mægler, advokat og udgifter til at gøre boligen klar. Fortjeneste ved salg af en bolig, du ikke selv har boet i, er kapitalindkomst. Ved større beløb er skatten typisk ca. 42 %.
Beregningen regner som privat udlejning og er forenklet. For en bolig med 1 lejemål lægges 10.000 kr til anskaffelsessummen for hvert år, du har ejet den, og forbedringer tæller kun med den del, der er over 10.000 kr om året. Lånet antages indfriet til restgælden, så kursgevinst eller kurstab er ikke medregnet. Et tab kan kun trækkes fra i gevinster på andre ejendomme. Den fremtidige værdi er et regneeksempel ud fra din værdistigning, ikke en vurdering af boligen.
Kan økonomien holde, hvis renten stiger, lejeren flytter, eller der kommer en stor regning? Her ser du cash flow efter skat i år 1 i hvert scenarie.
Reparationen regnes uden skattefradrag. Måneder uden lejer erstatter din tomgang i år 1, hvis det giver mere tomgang.
| Scenarie | Pr. md | Ændring pr. md | År 1 i alt |
|---|
Stresstesten er et regneeksempel for år 1 og ikke en vurdering af, hvad der vil ske. En rentestigning gælder hele året. Ved fast rente stiger din ydelse ikke, men testen viser, hvad det ville betyde ved en omlægning eller et nyt lån.
Find ud af, hvilke regler der gælder for lejen: fri leje, det lejedes værdi eller omkostningsbestemt leje. Sammenlign derefter med lignende lejemål for at se, om lejen er realistisk.
Find lejemål af samme type, størrelse, stand og beliggenhed. Ved det lejedes værdi skal du sammenligne med lejemål, der også følger det lejedes værdi. Nybyggeri med fri leje kan ikke bruges som sammenligning for en ældre bolig.
Lejetjekket er en forenklet guide til lejeloven, som den gælder efter 1. juli 2022. Det dækker ikke alle undtagelser, f.eks. gennemgribende forbedrede lejemål, 80/20-ejendomme, fredede bygninger, værelser og særlige aftaler. Det er ikke juridisk rådgivning. Få en lejeretskyndig, f.eks. en advokat eller en udlejerforening, til at se på lejen, før du skriver kontrakt.
Køber I en lejlighed og lejer den ud til jeres barn? Se hvad det koster jer om måneden efter skat, og hvad I står tilbage med, når lejligheden sælges.
Beregningen er forenklet og bygger på reglerne på skat.dk for forældrekøb. Ejer I lejligheden sammen, deles indtægter og fradrag efter ejerandel, og det er ikke regnet med her. Markedslejen skal kunne dokumenteres, og lejen skal også overholde lejeloven. Tal med jeres bank og revisor, før I køber.
Udlejer du et værelse, din bolig mens du er væk, eller dit sommerhus, kan en del af lejen være skattefri. Se hvor meget du beholder efter skat.
For de fleste er marginalskatten ca. 37 %, mere hvis du betaler mellem- eller topskat.
Bundfradragene er satserne for 2026 fra skat.dk og skal opdateres hvert år. Du kan i stedet vælge at føre regnskab og trække de faktiske udgifter fra, hvilket kan betale sig, hvis udgifterne er høje. Beregningen tager ikke højde for delt ejerskab, kombination af kort og lang udlejning eller andre særlige forhold. Bor du til leje eller i andelsbolig, skal du også tjekke reglerne for fremleje og have tilladelse, hvor det kræves.
Hvad koster det at holde boligen ved lige? Ret priserne, levetiden og alderen for hver bygningsdel, så ser du, hvad du bør spare op om året, og hvilke store udgifter der kommer.
Skifter du udgangspunkt, nulstilles tabellen.
Priser og levetider er grove skøn til planlægning, ikke tilbud. De afhænger af boligens størrelse, stand og materialer. Få tilbud fra håndværkere, og brug en tilstandsrapport eller ejerforeningens vedligeholdelsesplan, hvis den findes. Nogle udskiftninger er forbedringer, som ikke kan trækkes fra i skat.
Små værktøjer til hverdagen som udlejer: regulering af lejen efter nettoprisindekset, depositum og forudbetalt leje, og tjeklister til kontrakt, indflytning og fraflytning.
Nettoprisindekset finder du hos Danmarks Statistik. Brug de måneder, som lejekontrakten nævner. Lejen kan kun reguleres sådan, hvis det står i kontrakten, og ved fri leje kan lejen kun stige efter nettoprisindekset.
Depositum og forudbetalt leje må hver højst være 3 måneders leje. Depositum dækker istandsættelse ved fraflytning. Forudbetalt leje kan dække manglende husleje.
Tjeklisterne er en hjælp til at huske de vigtigste ting og er ikke en udtømmende gennemgang af lejeloven. Reglerne om syn og rapporter gælder fuldt ud, når du udlejer mere end én bolig, men det er god praksis altid at følge dem. Få juridisk hjælp ved tvivl.
Saml årets indtægter og udgifter og se de tal, der skal på årsopgørelsen, når du udlejer en bolig, du ikke selv bor i.
Fradrag: grundskyld, fællesudgifter, forsikring, renovation, vand og kloak, administration og revisor, snerydning og vedligehold af almindeligt slid. Renter og bidrag trækkes fra i kapitalindkomsten. Ikke fradrag: afdrag på lån, forbedringer og købsomkostninger. I de første 3 år kan istandsættelse højst trækkes fra med 25 % af årets leje for en ejerlejlighed og 35 % for et hus. Gem regnskab og bilag i 5 år.
Rubriknumrene er dem, skat.dk nævner for udlejning af en bolig, du ikke selv bor i, ved almindelig beskatning. Bruger du virksomheds- eller kapitalafkastordningen, eller har du flere boliger, ser det anderledes ud. Tjek altid tallene på din årsopgørelse, og få en revisor til at hjælpe, hvis du er i tvivl.
Gem dine beregninger og sammenlign op til 4 boliger side om side. Boligerne gemmes kun i denne browser på denne enhed og sendes ikke til os.
Alle boliger er regnet igen med de nyeste regler i beregneren.
Rydder du browserens data eller bruger et privat vindue, forsvinder de gemte boliger.
Lige nu er alt gratis, mens vi tester. Vi tager ikke imod betaling endnu, og priserne er dem, vi forventer at bruge, når testperioden slutter.
Testperiode: Du kan bruge alle funktioner gratis, og vi beder ikke om betalingsoplysninger. Priserne er vejledende og kan ændre sig. Skriver du dig op, får du kun besked, når der er nyt.
Ja. I testperioden er alt gratis, også værktøjerne og den udvidede rapport. Senere forbliver beregneren og standardrapporten gratis, mens den udvidede rapport og Pro kommer til at koste penge. Se priserne.
Ikke endnu. Beregneren er udviklet af en fagperson med erfaring fra bank og erhvervsrådgivning, men skatte- og lejereglerne er forenklede og skal gennemgås af en revisor og en lejeretskyndig. Brug resultaterne som forberedelse til en snak med din egen rådgiver.
Den faste rente er Nykredits effektive rente på et 30-årigt 4 %-lån, og den variable rente er 3M CIBOR. Bidragssatsen er sat til 1 %. Du kan selv rette alle tal, så de passer til dit lånetilbud.
Beregneren regner som privat udlejning: overskuddet af lejen er personlig indkomst med AM-bidrag, og renter og bidrag trækkes fra i kapitalindkomsten. Under Værktøjer kan du sammenligne med virksomhedsordningen, kapitalafkastordningen og ApS. Det er forenklede modeller og ikke rådgivning.
Nej. Alt regnes i din browser, også PDF- og Excel-rapporterne. Hvis du selv trykker "Gem", gemmes beregningen kun i din browser på din egen enhed, og den sendes ikke til os.
Ikke endnu. Indtil da kan du finde byggeår og areal i BBR-meddelelsen på bbr.dk. Vi viser aldrig vores egen vurdering af, hvad en bolig er værd.
Ja. Vælg "Udlejningsejendom med flere lejemål", og indtast areal og leje for op til 6 lejemål.